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“(住)改商”:民(法)典这样规定

来源: 南方日报网络版     时间: 2020-11-25 01:09:01
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  “住改商”:(民)法(典)这(样)(规)(定)(律师信(箱))

  梁律师:

  我住(在)某居(民)(小)区1栋(一)(楼),该栋楼紧临马路。年初,一楼有一住户(将)(其)住房打(通),改造成一家小超市,销售食品和(日)常生活用品。为招揽更多顾客,(他)又(在)(该)(栋)楼外墙安装(了)一块霓虹灯广告牌,这严重(影)(响)了小区居民的(生)活。

  住(宅)小区不是(商)业(区),如果大家都在这儿(开)商店、办(公)司,小区会(变)得杂乱又(不)安全,(而)且安装的(霓)虹(灯)广告牌也影响了住宅小(区)的美观。(于)是我们向小区物(业)公司投诉,之(后)(物)业公(司)书(面)(通)知(该)住(户)(在)一定期限内(恢)复原状,拆除(广)告牌。(但)该业(主)置之(不)(理),(继)续(经)营。

  请(问)作为房屋所有人,(是)(否)有权(将)自己的住宅(改)为商(业)用房?(住)(改)商必须满足什么条件?(能)否(在)(自)(家)外墙(安)(装)(广)告牌?(解)决(上)述问(题)(的)(法)律(依)据是(什)么?              

  (湖)南(读)(者) (马) 丽

  马丽(读)者:

  (关)于你(提)出的“住改商”(问)题,以下作出相(关)解(答)。

  近(年)(来),(城)区住户(房)屋时有“住宅改商用”的现(象)发生,不少(住)(户)(深)受其(扰),有人通过物(管)、(社)(区)、派(出)所调解(过),(甚)至(投)诉到主(管)部门请求处理。将于2021年1月1日生效的《(民)法典》明确规定,“业主(将)住(宅)改(变)(为)经营性(用)房(的),除遵(守)法律、法规(以)(及)管理(规)约外,应当经有利(害)关系的(业)主一致(同)意”。该(条)规定实(际)上是对(住)宅类房屋进行用(途)(管)制,对当前各个(小)(区)有(很)大(的)规范意义,对于(处)理社区关系也(能)起到积极的作用。

  ● 业主不得擅自将(住)宅(改)(变)(为)经营性(用)房

  《民法典》(第)二百七(十)九条规(定),业主不(得)违反(法)律、法(规)以及管理规(约),(将)住(宅)(改)变为经(营)(性)用房。(业)(主)将住(宅)改变为经(营)性用房(的),除遵守法律、法规以(及)管(理)规约外,应当经(有)利(害)关(系)(的)业主一致(同)意。

  (房)(屋)(所)有人即业主,其负有(不)得擅自改变房(屋)建筑(及)其设施(设)备的结构、(外)貌、设计(用)途、功能和布(局)等义务,(其)(中)设计用途包(括)不得将住宅改变为(经)营(性)用房,(比)(如)不得将住宅(改)变成美容美(发)店、(餐)(厅)、超市等。(因)为(将)住(房)改为商业(用)(房),(可)能(会)导致(住)(宅)小区人来人(往),(缺)乏应有(的)安宁,(影)响业(主)住宅的(舒)适度,导致业主对小区安全的忧(虑),且有(的)商铺经营项目多(样),乱扔垃圾、夜间营业、(乱)(立)广(告)(牌)、在大街上晾晒衣(被)等,(严)重影响(市)容市貌。(所)以,业主不能违反(法)(律)、法(规)以及(管)(理)(规)(约),随意将住宅改(变)为经营性(用)房。

  ● “住改(商)”必须经有利害关(系)的业主一(致)同(意)

  《物权法》第七十七(条)规定,业(主)不得违反法律、(法)(规)以及管(理)规约,将住宅(改)变为经营性用房。业主将住宅(改)(变)为经(营)性用房(的),(除)遵守法律、法(规)以及(管)理规(约)外,应当经有利害关(系)(的)业主同意。(该)(规)定对于“住改(商)”(必)(须)(经)有利害关(系)的(业)(主)同意,(究)竟是一致同意,还是多数人同(意),还是只要一人同意,未(作)出明确(规)定,只是(笼)统地规定“(应)当经利害关系(的)业主同意”,(这)样模糊的规(定),使(得)司法(实)(践)裁判不一。

  《(民)法典》将这一(模)糊规(定)(变)得明确,“(住)改(商)”必须经有利(害)(关)系的业主一致同意,只要(有)利害关系的(业)(主)一人(不)同意,就(不)得改变(住)宅用(房)(的)用途。根据《(民)法典》第二百七(十)九条(的)规定,(如)果(业)主将住宅改变(成)(经)营性用房,需要满足(的)(条)件除了(应)(当)遵守法(律)、法规以及管理规约外,(还)(应)当经(有)利害关系(的)业主的一致同意。

  ● 业主(不)能(私)自决定在自家(外)墙(安)装广告牌

  《(民)法(典)》第二百(七)十八条规定,经(业)主共(同)(决)定的事(项),(应)当由(专)有(部)分面(积)占比三分之二以上的业主(且)人数占比(三)分之二(以)上(的)(业)(主)(参)与表决,改变共(有)部(分)(的)(用)途或者利用共有部(分)从(事)经(营)(活)动的,应当(经)参与(表)(决)专有部(分)面积四(分)之三以上的业主且参与表决(人)数四分之三以上的业主同意。

  建筑物外墙不属(于)建筑物区(分)所(有)权中的专有部分所有权,而(应)属于共用部(分)(持)分权和共同(管)理的成员权(的)范畴,(业)主对建筑物外(墙)的使用不(能)(像)使用专有(部)(分)所有(权)(那)(样)排(他)性地直接(和)完全支配,也(不)能像法定共用部分那样直接按(照)功能和用(途)使用。业主在建(筑)(物)外墙安装招牌广(告)(已)经对建筑物外(墙)的功能和使用性质进行了改变,这(种)改变应当属(于)《民法典》(第)二百七十八条所规定的“(应)当经参(与)(表)(决)专有部(分)面(积)四分之(三)以上(的)(业)(主)(且)参与表决(人)数(四)分(之)三以上的业主同意”的事项,(即)在自家外墙(安)装(广)告牌,应该(由)拥有住房面积加起(来)(超)过小区(所)有住房面(积)三分(之)二并且人(数)也(超)过三分之二(的)(业)主参与表决,同时,需(要)参与表决(里)拥(有)住房面积(加)起(来)(超)过小区所(有)(住)(房)面积四分之三并且人数也超过四分(之)三的业主表示(同)意。

  (所)(以),在自家外墙可以(安)(装)广(告)牌,但该(事)(项)不能由(单)个业主私(自)(决)定,必须考虑(到)其他业(主)的(共)同利益,达到法律规(定)比例(业)主同意才能实施。

  从“住改商”的规定(可)以看(出),《民法典》在(一)定(程)度上加大了小区业主(的)自治,这对提高(全)体业(主)(对)小区利益的(关)注、减少小区矛(盾)、保证(小)区良好居住环境、(建)立(一)个良好(的)生(活)秩(序)起到(了)(积)极(作)(用)。

  (湖南联合(创)(业)律师事务所高级合伙(人)梁腊梅律师、助理律师杨琴)

马 丽

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【编辑:叶(攀)】

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